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Wohnungseigentumsrecht
Die 16 häufigsten Fragen zur Einberufung der Eigentümerversammlung
Die Rechtsprechung zur Frage, was bezüglich der Einberufung
einer Wohnungseigentümer-Versammlung zu beachten ist, ufert
aus. Die folgende Übersicht beantwortet daher die häufigsten
Fragen.
1. Wer kann die Eigentümerversammlung einberufen?
Die Grundregeln zur Einberufung einer Eigentümerversammlung
enthält § 24 WEG. Die Versammlung kann vom Verwalter,
vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, eventuell von einzelnen Wohnungseigentümern
oder von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer einberufen
werden.
2. Was ist zu beachten, wenn der Verwalter sie einberuft?
Die ordentliche Eigentümerversammlung ist vom Verwalter mindestens
einmal im Jahr einzuberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Außerordentliche
Versammlungen werden meist ebenfalls vom Verwalter einberufen und
zwar, wenn er anstehende Probleme nicht - auch nicht als Notverwaltungsmaßnahme
i.S.d. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG - lösen darf.
3. Gelten Besonderheiten, wenn der Verwaltungsbeiratsvorsitzende
bzw. sein Stellvertreter einberufen?
Fehlt ein Verwalter, kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat
bestellt ist, von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter einberufen
werden. Ein Verwalter fehlt, wenn er tatsächlich nicht bestellt
wurde. Er fehlt auch, wenn er zwar bestellt, aber tatsächlich
an der Einberufung verhindert ist (z.B. langandauernde Krankheit).
Auch wenn ein Verwalter sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung
einzuberufen, ist der Verwaltungsbeiratsvorsitzende/dessen Stellvertreter
zur Einberufung ermächtigt. Eine pflichtwidrige Nichteinberufung
liegt vor, wenn einem Minderheitsverlangen nicht stattgegeben wird.
Auch die faktische Verhinderung einer Versammlung durch mehrfaches
Verlegen oder langfristiges Hinausschieben stellt eine pflichtwidrige
Nichteinberufung dar. Die Einberufung einer Eigentümerversammlung
während der Schulferien ist dagegen keine pflichtwidrige Weigerung
des Verwalters.
4. Dürfen einzelne Eigentümer die Versammlung einberufen?
Einzelne Eigentümer sind weder berechtigt, noch verpflichtet,
die Versammlung einzuberufen. Sie können jedoch vom WEG-Gericht
dazu ermächtigt werden.
Die Eigentümerversammlung muss jedoch einberufen werden, wenn
dies schriftlich unter Angabe des Zwecks und der Gründe von
mehr als einem Viertel der Eigentümer verlangt wird (Minderheitsverlangen).
Die tatsächliche Einberufung erfolgt in derartigen Fällen
durch den Verwalter. Die Minderheit hat nur das Initiativrecht.
5. Was ist mit Sonstigen?
Andere Personen als der Verwalter, der Verwaltungsbeiratsvorsitzende
oder der Stellvertreter des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden haben
kein Einberufungsrecht, auch nicht Grundpfandgläubiger oder
Mieter.
6. Welche Fristen gelten für die Einberufung?
Die Frist der Einberufung soll im Regelfall mindestens eine Woche
betragen. Ausnahmen bestehen, wenn ein Fall "besonderer Dringlichkeit"
vorliegt. Dann darf die Einberufungsfrist verkürzt werden.
Kürzere oder längere Fristen dürfen vereinbart werden.
Wird die Einberufungsfrist nicht eingehalten, sind in der Versammlung
gefasste Beschlüsse nur nicht für ungültig zu erklären,
wenn feststeht, dass sie ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst
worden wären. Umgekehrt sind Beschlüsse jedenfalls für
ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass sie bei rechtzeitiger
Einberufung so nicht zu Stande gekommen wären.
7. Wie häufig muss einberufen werden?
Es ist zwischen ordentlichen und außerordentlichen Versammlungen
zu unterscheiden: Die ordentliche - regelmäßige - Eigentümerversammlung
findet einmal jährlich statt. Sowohl kürzere als auch
längere Zeiträume können vereinbart werden. Außerordentliche
Versammlungen werden nach Bedarf einberufen. Was als Grund für
eine außerordentliche Versammlung ausreicht, sollte - beispielhaft
- in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden.
8. Wo muss die Versammlung stattfinden?
Die Eigentümerversammlung sollte möglichst in der Wohnungseigentumsanlage
selbst oder in unmittelbarer Nähe stattfinden. Es ist ein Gebot
von Treu und Glauben, die Versammlung dort stattfinden zu lassen,
wo ein redlich denkender Wohnungseigentümer sie billigerweise
erwarten darf, nämlich im näheren Umkreis der Anlage.
Die Faustformel lautet, dass es den Eigentümern durch die
Wahl des Versammlungsorts nicht ungebührlich erschwert werden
darf, an der Versammlung teilzunehmen. Selbst eine Versammlung in
einem Kellerraum kann zumutbar sein.
9. Was ist bei der Versammlungszeit zu beachten?
Die Versammlung ist für eine Zeit einzuberufen, die die Teilnahme
nicht ungebührlich erschwert, also nicht zur Nachtzeit, am
Vor- oder Nachmittag eines Werktags, möglichst auch nicht in
der Hauptferienzeit. Sie muss zumutbar sein. Die beabsichtigte Einberufung
während der Schulferien steht jedoch nicht einer pflichtwidrigen
Weigerung des Verwalters zur Einberufung der Versammlung gleich.
10. Welche formellen Anforderungen sind zu beachten?
Die Einberufungsform regelt § 24 Abs. 4 S. 1 WEG. Regelmäßig
erfolgt die Einberufung in Textform. Diese verlangt eine in lesbaren
Schriftzeichen abgefasste Erklärung. Sie muss die Angabe der
Urheberschaft und den Abschluss der Erklärung in geeigneter
Weise erkennbar machen.
Eine eigenhändige Unterschrift des Einladenden ist nicht erforderlich.
Es ist zulässig, die Einladung per Kopie, Fax oder Datenträger
auszusprechen. Ein Ausdruck auf Papier ist nicht erforderlich, es
genügt, wenn die Einladung auf einem Monitor gelesen werden
kann. Allerdings muss sichergestellt sein, dass der Empfänger
die Möglichkeit zum Lesen des Dokuments hat. Das führt
dazu, dass meist die herkömmliche Schriftform gewählt
wird. Mangelnde Textform führt zur Anfechtbarkeit. Wer trotz
fehlender Textform teilnimmt, verzichtet auf die Anfechtbarkeit,
jedenfalls, wenn er den Fehler nicht ausdrücklich rügt.
Hinweis: Steht eine Wohnungseigentumseinheit mehreren
Personen zu, sind alle zu laden. Daraus können - z.B. bei Erbengemeinschaften
- Zustellungsprobleme resultieren. Es empfiehlt sich, die Pflicht
zur Bestellung eines gemeinschaftlichen Zustellungsbevollmächtigten
zu vereinbaren.
11. Welche Anforderungen sind beim Einberufungsinhalt zu beachten?
Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es erforderlich, dass
der Gegenstand des Beschlusses bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung
bezeichnet ist. Daraus ergeben sich die folgenden Minimalanforderungen:
Bezeichnet sein müssen
- der Tagungsort,
- die Anfangszeit der Versammlung,
- die Tagesordnung und
- der Einladende.
Das Erfordernis der Bezeichnung des Beschlussgegenstands bedeutet,
dass die Angaben mindestens so genau sein müssen, dass die
Einberufenen vor Überraschungen geschützt sind und ihnen
eine Vorbereitungsmöglichkeit gegeben ist. Der Wortlaut muss
nicht nur klar, sondern allgemein verständlich sein. Die Anforderungen
an die Formulierungen hängen wesentlich von der Bedeutung des
Beschlussgegenstands ab. Je bedeutender der Gegenstand, desto strenger
die Voraussetzungen.
12. Gibt es Sonderfälle beim Einberufungsinhalt?
Ja. Heißt es in der Einberufung, dass abgestimmt werden soll
über die "Wahl eines Verwalters", ist auch ein Beschluss
über die wesentlichen Bedingungen eines Verwaltervertrags zulässig.
Dieser Tagesordnungspunkt (TOP) deckt auch die Abwahl des Verwalters.
Unter dem TOP "Erneuerung des Verwaltervertrags" ist
auch eine Beschlussfassung über die Höhe der Verwaltervergütung
zulässig.
Die Bezeichnung "außerordentliche Kündigung des
Verwaltervertrags" deckt auch dessen wohnungseigentumsrechtliche
Abberufung.
Der TOP "Klageerhebung gegen Baufirma" umfasst auch die
Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegen diese
Firma.
Enthält die Einladung den TOP "Hausgeldabrechnung",
müssen die Geladenen nicht mit einem Beschluss rechnen, der
die Kostenverteilung bezüglich eines Aufzugs ändert.
Unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" oder "Sonstiges"
sollte nicht beschlossen werden über:
- Verwendung eines Tischtennisraums als Geräteraum,
- Abwahl des Verwalters,
- Gebrauchszeitregelungen der Waschmaschinen,
- Vorlauftemperatur der Heizung in den Sommermonaten,
- Errichtung einer Nottreppe,
- Anschaffung von zwei Leitern für ca. 400 EUR,
- Anschaffung eines Verlängerungskabels für den Rasenmäher
für ca. 50 EUR,
- Vergabe von Gartenarbeiten an Mieter,
- Höhe der Kosten für hausmeisterliche Tätigkeiten
in Höhe von ca. 250 EUR.
13. Sind Wiederholungsversammlungen zulässig?
Ja. Voraussetzung: Bei ihrer Einberufung muss darauf hingewiesen
werden, dass diese Versammlung ohne Rücksicht auf die Höhe
der vertretenen Anteile beschlussfähig ist. Außerdem
muss die Wiederholungsversammlung denselben Gegenstand wie die Erstversammlung
haben. Wenn bei der Einberufung der Wiederholungsversammlung außer
dem Gegenstand der Erstversammlung ein weiterer Gegenstand angekündigt
wird, handelt es sich insoweit um eine Erstversammlung. Für
diesen TOP muss die Beschlussfähigkeit wie bei der Erstversammlung
gegeben sein.
14. Sind Teilversammlungen zulässig?
Insbesondere in großen Mehrhausanlagen bietet es sich an,
Teilversammlungen statt einer Gesamtversammlung abzuhalten. Die
Zulässigkeit ist streitig. Betrifft eine Angelegenheit der
Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nur eine abgeschlossene
Gruppe von Wohnungs-/Teileigentümern, z.B. die Teileigentümer
der Tiefgarage, müssen grundsätzlich nur diese darüber
abstimmen.
15. Kann eine Teilnehmerliste verlangt werden?
Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter die Auskunft
über die Namen und Adressen der übrigen Eigentümer
verlangen.
16. Was sind die Folgen fehlerhafter Einberufung?
Fehlt eine Einladung völlig, führt dies zur Anfechtbarkeit
gefasster Beschlüsse. Das gleiche gilt, wenn zwar eine Einladung
ausgesprochen wurde, dieser aber keine Tagesordnung beigefügt
war. Die Nichteinladung einzelner Eigentümer zur Versammlung
führt grundsätzlich nicht zur Nichtigkeit der in dieser
Versammlung gefassten Beschlüsse. Wird der Tagungsort in der
Einladung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind gefasste Beschlüsse
allerdings i.d.R. nichtig. Fällt einem Einladenden nach Absendung
der Einladung auf, dass er einen Fehler begangen hat, z.B. die ungenügende
Bezeichnung eines Tagesordnungspunkts, kann er diesen Fehler durch
eine Nachtragseinladung beseitigen. Beschlüsse zur Erweiterung
der Tagesordnung können meist nicht selbstständig angefochten
werden. Einzelne Eigentümer sind aber nicht gehindert, die
Beschlüsse zur ergänzten Tagesordnung wegen des Einberufungsmangels
anzufechten.
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