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Eine Eigentumswohnung ist rechtlich die Kombination von
Eigentum an einer Wohnung (sog. Sondereigentum) und dem Miteigentum
an Haus und Grundstück (sog. Gemeinschaftseigentum). Eingeführt
wurde das Wohnungseigentum durch das Wohnungseigentumsgesetz aus
dem Jahr 1951. Absicht war damals die Behebung der akuten Wohnungsnot,
insbesondere in den Städten.
Die Konzeption des Gesetzgebers sieht daher in erster Linie die
Selbstnutzung durch den jeweiligen Wohnungseigentümer vor,
der in der Anlage wohnt und an Versammlungen und Gemeinschaftsleben
teilnimmt.
Neu hinzugetreten ist die "Fremdnutzung" der
Eigentumswohnung durch Vermietung.
Hierzu kommt es häufig, wenn
- die Eigentumswohnung durch Erbschaft übergeht,
- der Eigentümer wegzieht und die Wohnung nicht veräußern
will oder kann,
- die Nutzung der Wohnung als Kapitalanlage dient.
Der Wohnungseigentümer gerät hier in das Spannungsfeld
seiner Stellung als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft einerseits
und seiner vertraglichen Pflichten als Vermieter andererseits. Beide
Positionen überschneiden sich in dem Punkt der Raumüberlassung,
sind im übrigen aber rechtlich unterschiedlich ausgestaltet,
so dass es zwangsläufig zu Konflikten kommen muss.
So kann die Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit (§
23 WEG) wirksam Regelungen zur Nutzung (§ 15 WEG) treffen,
wie z.B. eine Beschränkung der Haustierhaltung auf maximal
2 Katzen, ein Duschverbot nach 22:00 Uhr, eine Musizierbeschränkungen
oder die Umwidmung einer Waschküche in einen Fahrradkeller.
Ein solcher Beschluss bindet zwar den Eigentümer, wirkt aber
nicht gegen den Mieter, sofern dies nicht ausdrücklich zwischen
beiden vereinbart ist. Hält der Mieter dann 5 Katzen oder musiziert
auch während der Mittagszeit, kann die Gemeinschaft vom Eigentümer
verlangen - und ggf. auch gerichtlich in diese Richtung gegen ihn
vorgehen - geeignete Maßnahmen zur Einhaltung der Nutzungsbeschränkung
zu treffen.
Ist im Mietvertrag aber eine solche Nutzungsbeschränkung nicht
vorgesehen, ist der Mieter nicht im Unrecht, und der Eigentümer
hat keine Möglichkeit zur Untersagung.
Die Eigentümergemeinschaft kann daneben auch direkt klageweise
gegen den Mieter vorgehen. Folge ist, dass der Mieter zwar verurteilt
werden könnte, die Nutzung zu unterlassen, er aber seinerseits
gegen den insoweit vertragsbrüchigen Eigentümer Ansprüche
wegen der nicht vertragsgemäßen Gewährung des Gebrauchs
der Mietsache haben würde. ^ top
Problempunkt 1 : Betriebskosten
Der Mieter zahlt - bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung
- die umlegbaren Betriebskosten für die Wohnung. Allerdings
sind diese Betriebskosten nicht identischen mit den Kosten- und
Lastenbeiträgen (§ 16 WEG) des Eigentümers. Nicht
umlegbar sind z.B. das Honorar des WEG-Verwalters oder die Instandhaltungskosten.
Bei gemischter Eigen- und Fremdnutzung in der Wohnungsanlage entstehen
hier Konflikte. Wird etwa die Aufzugs- oder Heizungswartung im Rahmen
eines Vollwartungsvertrages - ohne Differenzierung nach Instandhaltungs-
und Betriebskosten, aber i.d.R. kostengünstiger - durchgeführt,
hat dies zur Folge, daß die Kosten nicht auf den Mieter umgelegt
werden können. Entsprechendes gilt für die Kosten eines
Hausmeisters, der gleichzeitig Verwaltungsaufgaben wahrnimmt. ^ top
Problempunkt 2 : Form und Inhalt der Abrechnung
Die WEG-Jahresabrechnung darf ausschließlich tatsächlich
geleistete Zahlungen enthalten. Die Betriebskostenabrechnung des
Vermieters enthält den "Verbrauch" in der jeweiligen
Mietperiode.
Wird z.B. die -auf den Mieter umlegbare- verbundene Gebäudeversicherung
für 2001 erst im Februar 2002 tatsächlich gezahlt, darf
sie in der WEG-Jahresabrechnung für das Jahr 2001 nicht angesetzt
werden, da die Zahlung erst in 2002 erfolgt ist. In der Betriebskostenabrechnung
müssen die Kosten allerdings im Jahr 2001 angesetzt werden,
da die Leistung in diesem Jahr "verbraucht" wurde. Nimmt
der Vermieter nun diese Kosten fälschlich in die Betriebskostenabrechnung
2002 hinein, kann sich der Mieter weigern, diese Position zu zahlen.
Ähnliches gilt für andere Kosten mit Jahresüberschneidungen
(Müllgebühren, Grundsteuern, etc.). Ein bloßes "Durchreichen"
der WEG-Jahresabrechnung an den Mieter ist also nicht möglich
(allerdings tolerieren einige Gerichte dies, wenn der Mieter nicht
unangemessen benachteiligt wird).
Die dargestellten Probleme der "Fremdnutzung" von Eigentumswohnungen
sind allerdings überwiegend durch eine - ggf. individualvertragliche
- Gestaltung des Mietvertrages lösbar, so daß Risiken
und Aufwand der Vermietung minimiert und Rechtsstreitigkeiten vermieden
werden können.
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Inhalts-ABC
