Ein Vermieter ist nach dem Gesetz verpflichtet, dem Mieter ein Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen und es während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Sollten während der Mietzeit Mängel auftreten, muß der Vermieter sie sofort beseitigen. Der Mieter muß dem Vermieter natürlich den Mangel anzeigen, damit dieser tätig werden kann. Hat der Mieter dies getan, ist er berechtigt, für die Zeit, in der die Mietsache mit dem Mangel behaftet ist, die Miete entsprechend zu kürzen. Viele Mieter fürchten, daß der Vermieter ihnen kündigt, wenn sie über mehrere Monate hinweg wegen Mängel die Miete mindern. Voraussetzung für eine Kündigung wäre jedoch, daß der Mieter schuldhaft Mietrückstände in Höhe von 2 Monatsmieten hat auflaufen lassen. Ist er jedoch zur Mietminderung berechtigt, liegt ein Verschulden des Mieters nicht vor. Selbst eine überhöhte Mietminderung hat der Mieter nur in Ausnahmefällen zu vertreten.

Zu beachten ist jedoch, daß nicht jeder Fehler der Mietsache zur Mietminderung berechtigt, es muß vielmehr eine spürbare Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit vorliegen.  ^ top 

Nach dem Gesetz ist eine Mietminderung grundsätzlich auch dann ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel schon bei Abschluß des Mietvertrages kannte. Das Gesetz unterstellt hier, daß der Mangel bei der Mietpreisfindung Berücksichtigung gefunden hat. Problematisch kann es auch werden, wenn der Mieter während der Mietzeit einen Mangel erkennt, aber trotzdem über einen längeren Zeitraum den vollen Mietzins weiter anstandslos zahlt. Das Minderungsrecht kann aber nicht vertraglich ausgeschlossen werden.  ^ top 

In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden?

Während einige Gerichte als Ausgangspunkt für die Mietzinsminderung die Gesamtmiete, d. h. die Kaltmiete plus Nebenkosten plus Heizkostenvorauszahlung sehen, darf nach der Auffassung anderer Gerichte nur die Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung gemindert werden, nicht aber die Heizkostenvorauszahlung. Wieder andere Gerichte vertreten die Auffassung, daß lediglich die Kaltmiete gemindert werden dürfe.  ^ top 

Im übrigen richtet sich die Höhe der Mietminderung grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs. Je stärker sich die Mängel auswirken, desto mehr darf die Miete gekürzt werden.

Das Landgericht Hamburg (WM 83, 290) hat folgende Tabelle zur Minderungsquote aufgestellt:

Um nach dieser Tabelle die richtige Minderungsquote festzustellen, darf man jedoch nicht nur die Minderungsquote bzw. den Minderwert der einzelnen Räume zusammenrechnen. Die Richter verlangen vielmehr eine Gesamtbewertung der örtlichen Gegebenenheiten, bei der beispielsweise berücksichtigt werden muß, daß Mängel in Wohnzimmer, Küche und Bad nicht durch eine verstärkte Nutzung des anderen intakten Räume auszugleichen sind. Andererseits wirkt sich ein Ausfall der Warmwasserversorgung zwar nur in Küche und Bad aus, setzt aber den Wohnwert der gesamten Wohnung herunter.

Auch kann die Tabelle nicht schematisch in jedem Einzelfall angewendet werden, da sich beispielsweise bei anderer Raumaufteilung, bei unterschiedlicher Nutzung, oder bei kleineren Wohnungen durchaus andere Prozentsätze ergeben können. Schließlich ist zu berücksichtigen, daß die Tabelle davon ausgeht, daß der Mangel einen ganzen Monat vorlag. War er also beispielsweise nur 2 Wochen vorhanden, so sind entsprechende Abschläge zu machen. Auch ist beispielsweise zu berücksichtigen, ob das Wohnzimmer tatsächlich überhaupt nicht mehr genutzt werden konnte oder ob es trotz des Mangels zumindest noch teilweise genutzt werden konnte. Im letztgenannten Fall wäre eine 28 %-ige Minderungsquote bei Vorliegen des Mangels selbst während eines gesamten Monates nicht gerechtfertigt.   ^ top 

Wie bereits erwähnt, muß der Mieter grundsätzlich auch dann nicht mit einer Kündigung des Mietverhältnisses rechnen, wenn er einen größeren Teil der Miete einbehält als den Teil, den er eigentlich mindern dürfte. Um auf den Vermieter Druck auszuüben, damit dieser den Mangel beseitigt, darf der Mieter nämlich neben der Mietzinsminderung auch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, letztendlich also einen größeren Teil der Miete einbehalten. Ist der Mangel beseitigt, darf der Mieter den Betrag, in dessen Höhe eine Mietminderung berechtigt war, endgültig behalten, den darüber hinausgehenden Betrag, den er aufgrund des Zurückbehaltungsrechts einbehalten hat, muß er dann aber an den Vermieter zurückzahlen.   ^ top 

Verbindliche Aussagen zur Höhe von berechtigten Mietminderungen bzw. zur Höhe eines berechtigten Zurückbehaltungsrechtes lassen sich letztlich nicht treffen. Hier empfiehlt sich sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe, da letztendlich nur mit einem fundierten Erfahrungswissen und in Kenntnis der Rechtsprechung des betreffenden Gerichtes einigermaßen sichere Angaben gemacht werden können. Unser > Mietmängel-Minderungs-ABC kann und soll deshalb nur Beispiel-Charakter haben.  ^ top 

Ralf H. Speck
Rechtsanwalt