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Meyer-Volland, Speck

I.

Die Rechtsverhältnisse im privaten Baurecht (Bauherr - Architekt - Unternehmer - evtl. Nachunternehmer) sind in den letzten Jahren immer komplizierter geworden. Sie sind teilweise auf völlig neue Grundlagen gestellt worden. Allein die Schuldrechtsreform mit dem neuen Werkvertragsrecht sowie die neue VOB/B 2002, des weiteren aber auch etliche Entscheidungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung haben das Baurecht zuletzt teilweise auf den Kopf gestellt. Dies bedingt erheblichen Prüfungs- und Anpassungsbedarf für alle, die Bauverträge schließen oder abwickeln wollen, und zwar sowohl auf der Bauherren- als auch auf der Unternehmerseite.

Sowohl das gesetzliche Werkvertragsrecht als auch die Regelungen der neuen VOB/B kennen einen neuen Mangelbegriff, neue Gewährleistungsrechte und geänderte Verjährungsregeln.

Wichtige neue Rechtsprechungsentscheidungen sind ergangen zur Frage von Sicherheiten beim Bauvertrag, und zwar sowohl für den Auftraggeber als auch für den Auftragnehmer, ferner zur Bauhandwerker-Sicherungshypothek, zur Abrechnung eines gekündigten Bauvertrages, zur Prüfbarkeit der Schlußrechnung, zur Frage der Unwirksamkeit von Bauvertragsklauseln (Vertragsstrafe, Voraussetzungen der Abnahme, Definition der Schlüsselfertigklausel). ^ top 

All diese Änderungen müssen Niederschlag finden in der vertraglichen Gestaltung, gleichgültig, ob es sich um einen VOB/B-Bauvertrag, einen BGB-Vertrag oder einen Generalunternehmer-Vertrag handelt.

Dabei sind derart vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten gegeben, für deren Wahl die jeweilige Konstellation bedeutungsvoll ist, daß von dem Gebrauch allgemeiner Musterverträge abzuraten ist. Nur mit individuell an der Parteistellung und den jeweiligen Erfordernissen orientierter Vertragsgestaltung ist dem ratsuchenden Betroffenen angemessen zu helfen. ^ top 

II. Beratungs-Schwerpunkte ^ top 

Schwerpunkte der Beratung müssen dabei die nachstehenden stichwortartig aufgeführten Gesichtspunkte sein:

1. Klare Beschreibung der Leistungspflichten und deren individualvertragliche Aushandlung.
2. Eindeutige Regelung der Vergütungsart (Einheitspreisvertrag, Pauschalpreisvertrag, Stundenlohnvertrag, garantierter Maximalpreis) sowie eine eindeutige Regelung über Mehr- beziehungsweise Minderleistungen, jeweils abgestellt darauf, ob ein BGB- oder ein VOB/B-Bauvertrag geschlossen wird.
3. Fälligkeitsregelung des Vergütungsanspruches und Abnahme, prüffähige Schlußrechnung.
4. Vergütungsanspruch bei eventuell vorzeitiger Vertragsbeendigung (einseitig oder einvernehmlich).
5. Individualvertragliche Regelungen zum Leistungsstörungsrecht (Schadensersatz, Rücktritt, Vertragsstrafe).
6. Gesetzliche primäre und sekundäre Mängelansprüche (Einrede des nicht erfüllten Vertrages, Anspruch auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Nacherfüllungsrecht nach Fristablauf, Schadensersatz).
7. Sonstige Leistungsstörungen (Unmöglichkeit der Leistung, Verletzung von Nebenpflichten, vorvertragliche Pflichtverletzungen).
8. Verjährungsregelungen.
9. Schiedsvereinbarung. ^ top 

III. Vertragliche Schwerpunkte ^ top 

Aufgrund langjähriger Tätigkeit des Unterzeichners im Baurecht und umfangreicher Vertretung sowohl gewerblicher Bauunternehmer als auch privater Bauherren ergeben sich folgende Schwerpunkte, in denen das Versäumnis rechtzeitiger, klarer und angemessener Regelungen sich äußerst negativ auswirken kann und häufig langwierige prozessuale Auseinandersetzungen zur Folge hat:

1. Für den Bauunternehmer:

• Nicht hinreichend durchdachte Pauschalpreisverträge.
• Unangemessene, aber individualvertraglich auferlegte Vertragsstrafen.
• Fehlende Absicherung des Vergütungsanspruches.
• Unzureichende Leistungsbeschreibung im Schlüsselfertigbau.
• Fehlende Deckungsgleichheit zwischen Haupt- und Nachunternehmervertrag.

2. Für den privaten Bauherren:

• Unklare Leistungsbeschreibung, insbesondere nicht eindeutig geklärte Standards der Ausstattungsmerkmale.
• Nicht hinreichend klare Ausführungsfristen und Vertragsstrafenregelungen.
• Ausufernde Stundenlohnvereinbarungen.
• Vollständig fehlende oder unangemessene Sicherung gegen ein Insolvenzrisiko. ^ top 

IV. Schadensvermeidung ^ top 

Die beste Sicherung gegen die voraufgeführten "Fallstricke" ist eine rechtzeitige Beratung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt. Hierdurch können erfahrungsgemäß spätere, zeit- und kostenintensive Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.

Selbst wenn diese rechtzeitige Interessenswahrung durch angemessene Vertragsgestaltung versäumt wurde oder gleichwohl Streitigkeiten entstanden sind, ist in der Regel umgehende rechtswahrende Tätigkeit zur Vermeidung von Schäden und Rechtsverlusten angezeigt, möglich und geboten. Das gesetzlich und vertraglich gegebene Instrumentarium bietet sowohl dem Unternehmer als auch dem Bauherren hinreichende und zufriedenstellende Möglichkeiten einer Rechtswahrung, wenn sie denn früh genug ergriffen werden.

Beispielhaft genannt seien

• für den Bauherren die rechtzeitige Inverzugsetzung, gegebenenfalls Kündigung, Beschlagnahme und Ersatzvornahme,
  
  
• für den Unternehmer die Sicherung seines Vergütungsanspruches durch Sicherungshypothek oder Sicherheitsleistung,
  
  
• für beide Seiten die Möglichkeiten der vertraglichen oder gesetzlichen Beweissicherung
  
  
• und als "ultima ratio" die gerichtliche Auseinandersetzung inklusive der in Bauprozessen häufig bestehenden Notwendigkeiten einer Streitverkündung gegenüber anderen Baubeteiligten (beispielsweise dem Architekten oder dem Statiker). ^ top 

Seit einigen Monaten bieten wir unseren Mandanten und interessierten Dritten auf unserer Homepage die Möglichkeit, sich allmonatlich eine Übersicht über die wichtigsten neuen Entscheidung der Rechtsprechung zu verschaffen und sich in verständlicher Kommentierung mit dem wesentlichen Inhalt dieser Entscheidungen vertraut zu machen. Wir laden Sie herzlich ein, unsere Homepage hierzu zu besuchen und unsere angebotenen Entscheidungssammlungen zu nutzen, zum Beispiel aus dem Bereich >Baurecht. Wir freuen uns über Ihren Besuch.

Rudolf Meyer-Volland
Rechtsanwalt
07.11.2003

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