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Meyer-Volland, Speck

Überwachungsmaßnahmen von und gegen Nachbarn angrenzender Grundstücke haben die Rechtsprechung bereits umfangreich beschäftigt. Gegenstand der Entscheidungen waren z.B. die Observierung von Grundstückzuwegungen und des Besucherverkehrs, das Parkverhalten, das nachbarliche Verhalten im Garten (vom Grillen bis zum Nacktsonnen) sowie Baumaßnahmen während des Wochenendes.

Häufig sind derartige Überwachungen legitimiert, da z.B. aufgrund häufiger Einbruchsfrequenz ein aktuelles Überwachungs- und Sicherungsbedürfnis besteht. Manchmal dient die gezielte Observierung der Nachbarschaft allerdings auch rein privaten Motiven - etwa der Schaffung von verwertbaren Beweisen oder der schlichten Ausübung eines Überwachungsdrucks.

In Wohnungseigentumsanlagen fehlt diese Konfliktsituation benachbarter Grundstücke in der Regel. Im Bereich vor der eigenen Haustür, des eigenen Gartens und der Balkone sind allerdings Überwachungsmaßnahmen denkbar und praktikabel.

Unabhängig davon besteht in vielen Anlagen -natürlich gerade nach den Terroranschlägen vom 11.09.2001- ein allgemeines Bedürfnis der Gemeinschaft und des Einzelnen nach Vorsorge vor möglichen Schäden am Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum, vor Körper- und Gesundheitsgefährdungen und der Abschreckung möglicher Täter.

Die Grenzen der Zulässigkeit von Überwachungsanlagen nach allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen und dem WEG soll im Folgenden kurz dargestellt und erläutert werden:

1.
Unterschiedliche Arten der Überwachung
Unkritisch ist die nicht-technische Überwachung durch Personen, etwa den Verwalter oder Hausmeister, z.B. im Bereich des Hauseingangs, Foyers, der Notausgänge, Keller, Einfahrt, Tiefgarage etc..

Als Aufnahmetechniken kommen die klassische Videoanlage sowie eine Internet-Verbindung in Betracht.

Die Übertragungstechniken bestehen etwa in der herkömmliche Verkabelung oder einem Bilderversand per Inter- oder Intranet. In letzter Zeit hinzugekommen sind Funkübertragung per Bluetoos. Die drahtlosen Übertragungen sind kritisch im Hinblick auf den unerlaubten Zugriff Dritter.

Schließlich ist die Speicherung der gewonnen Daten relevant, z.B. ob eine reine Bildübertragung ohne Speicherung stattfindet, ob die Bilder dauerhaft gespeichert werden oder ob eine Speichervorrichtung besteht, die sicherstellt, dass die Bilder nach 24 Stunden gelöscht werden.

Die vorstehenden Beispiele zeigen unterschiedliche technische Eingriffqualitäten, die von der Beobachtung durch das menschliche Auge bis hin zur professionellen, an jedem Ort abrufbaren und dauerhaft gespeicherten Datenverarbeitung reicht. top ^

2.
Rechtsvorschriften zur Videoüberwachung
Bundesweit finden sich die Vorschriften im Bundesdatenschutzgesetz sowie zumeist auch in den Polizeigesetzen der Länder.

Im Zivilrecht folgt der Schutz vor Überwachung aus den §§ 823, 1004 BGB. Einer Erlaubnisnorm zur Vornahme der Überwachung bedarf es nach allgemeiner Ansicht nicht. Nach zivilrechtlichem Verständnis ist eine Überwachung zulässig, sofern dadurch nicht unzulässig in Rechte anderer eingegriffen wird.

Durch den neu geschaffenen § 6b Bundesdatenschutzgesetz ist allerdings erstmals eine übergreifende Rechtsgrundlage für die Videoüberwachung geschaffen worden, die auch die private Videoüberwachung in öffentlich zugänglichen Räumen betrifft.

Das Bundesdatenschutzgesetz formuliert die Zulässigkeit, dass die Videoüberwachung "zur Wahrnehmung des Hausrechts oder zur Wahrnehmung berechtigter Interessen für konkret festgelegte Zwecke erforderlich ist und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass schutzwürdige Interessen des Betroffenen überwiegen".

Damit läßt das Bundesdatenschutzgesetz eine Videoüberwachung auch im privaten Bereich ausdrücklich zu. Untersagt ist die Überwachung dann, wenn schutzwürdige Interessen des Betroffenen überwiegen. top ^

3.
Schutzwürdige Interessen des/der Betroffenen
Als schutzwürdige Interessen kommt vor allem das Persönlichkeitsrecht des Betroffenen in Betracht, also der Schutz einer Privat- und gegebenenfalls Intimsphäre.

Bei der Frage der Überwachung besteht naturgemäß ein Bedürfnis des Betroffenen, nicht dahingehend kontrolliert zu werden, wann er wen zu welchem Zweck besucht. Über dieses Recht kann er naturgemäß nur selbst verfügen, ohne dass ihm die Überwachung aufgedrängt wird.

Soweit öffentliche Plätze in Rede stehen, dürfte das private Interesse allerdings nicht überwiegen, da die Beobachtung auch ohne technische Mittel jederzeit möglich ist. Anders beurteilt sich die Frage, wenn die Überwachungsanlage zwar im öffentlichen Raum steht, aber z.B. auf eine bestimmte Wohnungseingangstüre gerichtet ist und der Bewohner observiert werden soll.  top ^

4.
Kriterien für die Zulässigkeit von Videoüberwachungsmaßnahmen
Vorrangig betont hat die Rechtsprechung den Schutz des Persönlichkeitsrechts des Beobachteten.

a)
Die Überwachung der eigenen Wohnungstür mittels einer Videoüberwachungsanlage war Gegenstand einer Entscheidung des Amtsgerichts Köln (NJW-RR 1995, Seite 1226).

Das Amtsgericht Köln hat hier einem sehbehinderten Menschen zugebilligt, seine Tür durch eine Videoüberwachungsanlage zu beobachten, die allerdings nur den Türbereich erfassen darf. Zweck war, dass der sehbehinderte Mieter seine Besucher identifizieren kann, da das Abbild durch die Videoanlage jeweils stark vergrößert wurde.

Unbeantwortet blieb dabei die Frage, warum dieses Privileg nur sehbehinderte Mieter genießen, normale Mieter allerdings auf den unbequemen und verzerrenden Türspion angewiesen sein sollen, ohne sich in Ruhe ein Gesamtbild des Besuchs machen zu können.

Bedenken bestünden hier wohl nur, wenn durch die Überwachungsmaßnahme der gesamte Publikumsverkehr des Flures erfasst und beobachtet werden kann, ohne dass eine Entzugsmöglichkeit gegeben ist. Moderne Anlagen sehen allerdings vor, dass sich das Videobild nur dann aktiviert, wenn auch tatsächlich die Türschelle betätigt wird, so dass eine Rundumüberwachung ausgeschlossen ist.

Zusätzlich zu beachten ist allerdings, dass für die Installation der Überwachungsanlage naturgemäß eine Genehmigung des Vermieters als Gebäudeeigentümer bzw. ein entsprechender Entschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig ist, sofern fremdes oder Gemeinschaftseigentum in Anspruch genommen wird.

b)
Die Überwachung fremder Eingangstüren ist grundsätzlich unzulässig.

Das LG Darmstadt (LG Darmstadt NZM 2000, Seite 360) hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Eigentümer eine Kamera-Attrappe so ausgerichtet hatte, dass auch die Wohnungseingangstüre einer Mieterin betroffen war, die der Prostitution nachging.

Ziel der fingierten Überwachung war offenkundig die Abschreckung der Freier.

Das LG Darmstadt hat den Eigentümer dazu verpflichtet, die Attrappe wieder zu entfernen.

Nach zutreffender Auffassung des LG Darmstadt ging es dem Eigentümer nicht um die Eigen-Sicherung, sondern konkret um die Überwachung der gegenüberliegenden Mieterin und insbesondere um die Abschreckung von Freiern. Dies ist aber objektiv eine Maßnahme, die gegen das Persönlichkeitsrecht der Mieterin verstößt und damit unzulässig ist.

Eine andere Frage ist es naturgemäß, ob die Ausübung von Prostitution in der Anlage grundsätzlich zulässig ist.

c)
Differenzierter und zwischen den beiden Extremen stehend ist die Frage der allgemeinen Überwachung des Eingangsbereiches und weiterer Bereiche der Wohnanlage.

Das Amtsgericht Berlin-Wedding (WuM 1988, Seite 342) hat etwa entschieden, dass Mieter die Installation einer Überwachungsanlage, die erkennbar aus Gründen der möglichen Gefahrenabwehr erfolgte, nicht hinnehmen müssen.

In zwei weiteren Entscheidungen des Amtsgerichts Schöneberg (NZM 2000, Seite 983) und des LG Berlin (NZM 2001, Seite 207) wurde ähnlich entschieden. Hier wurde das Mietobjekt durch Videokameras überwacht, nachdem es mehrfach zu Sachbeschädigungen gekommen war. Die Mieter wehrten sich gegen die Überwachung mittels einstweiliger Verfügung und haben in beiden Instanzen Recht bekommen.

Das LG Berlin hat seine Entscheidung damit begründet, dass das Persönlichkeitsrecht der Mieter dem Eigentumsrecht des Vermieters vorgehe. Allein die mieterseitige Befürchtung vor Überwachung stellt bereits einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht dar, das dem Eigentumsrecht grundsätzlich vorgehe.

Auch der Blick auf die bereits erfolgten Sachbeschädigungen im Haus lasse keine andere Bewertung zu. Hier sei dem Vermieter zuzumuten, sein Eigentum auf andere Weise zu schützen, etwa durch eine nächtliche Beleuchtung des Hausflurs, den Einbau einer Schließanlage oder häufigere Kontrollen durch den Hausmeister. Diese Maßnahmen seien im Hinblick auf die Erreichung des Ziels, also der Vermeidung von Sachbeschädigungen, ebenso geeignet wie die Überwachung durch Kamera, deren Eignung bei einer Vermummung des Täters und im Schutze der Dunkelheit ohnehin fraglich sei (LG Berlin, NZM 2001, Seite 208).

Im Hinblick auf die Neueinführung des § 6b Bundesdatenschutzgesetz (eingefügt mit Wirkung vom 23.05.2001 durch das Gesetz zur Änderung des Bundesdatenschutzgesetzes u.a. vom 18.05.2001, Bundesgesetzblatt 1, Seite 904) dürfte diese Auffassung der vorzitierten Entscheidungen nicht mehr unmittelbar haltbar sein.

Wie das Bundesdatenschutzgesetz nunmehr ausdrücklich bestimmt (s.o.), ist die Videoüberwachung grundsätzlich zulässig, sofern nicht schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen.

Der rein hypothetisch angenommene Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht durch die Beobachtung dürfte künftig damit nicht mehr ausreichen, um die Überwachung grundsätzlich für unzulässig zu halten. Soweit das Bundesdatenschutzgesetz eine Interessenabwägung vorsieht, sprechen für die Zulässigkeit einer Überwachung sicherlich Umstände, die eine Überwachung als erforderlich erscheinen lassen. Dies sind etwa bereits erfolgte Beschädigungen durch Vandalismus, die Schutzwürdigkeit der Bewohner des Hauses, die gesteigert dann besteht, wenn z.B. überwiegend ältere und gebrechliche Bewohner häufiger Opfer strafrechtlichen Betruges oder von Gewalttaten sind, die Größe und Unübersichtlichkeit einer Wohnanlage, die aus einer Vielzahl von Wohnungen besteht und in der sich aufgrund der Anonymität Dritte weitgehend ungehindert bewegen können. Weiter kommen in Betracht besondere Gefährdungslagen, wie etwa Tiefgaragen, die von außen frei zugänglich sind oder unübersichtliche und verwinkelte Plätze im Bereich einer Wohnungseigentumsanlage, bei denen gegen außen ebenfalls kein Zutrittsschutz besteht. Inwieweit ähnliches für nicht gegen den Zugang Dritter geschützte Kellerräume gilt, ist noch nicht entschieden.

Bei vorstehenden konkreten oder abstrakten Gefährdungssituationen dürfte im Hinblick auf § 6b Bundesdatenschutzgesetz eine Überwachung zumindest der öffentlichen Bereiche, also der Hauseingangstüre, der weiträumigen Hausflure, der Tiefgarage und der Plätze zulässig sein.

Nicht verschwiegen werden soll, dass insoweit in der Rechtsprechung und juristischen Literatur eine erhebliche Kontroverse besteht, inwieweit die vorstehend beschriebenen Maßnahmen als zulässig zu betrachten sind. top ^

5.
Mitwirkung der Wohnungseigentümer
Neben der Frage der Zulässigkeit im Hinblick auf Rechte Dritter, stellt sich wohnungseigentumsrechtlich vor allem die Frage, ob und inwieweit bei der Installation von Überwachungsanlagen die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer notwendig ist.

a)
Die Installation einer kompletten Überwachungsanlage ist wohl nach herrschender Meinung eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 WEG.

Bei ähnlich gelagerten Fällen, etwa der Anbringung eines Außenspiegels zwecks konventioneller Überwachung (BayOLG, NJW-RR 1996, Seite 1358) und dem Einbau einer Gegensprechanlage (BayOLG, NZM 1988, Seite 522), hat die Rechtsprechung entschieden, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt.

Allenfalls wäre zu überlegen, ob nur eine modernisierende Instandsetzung vorliegt. Dies wäre nur dann der Fall, wenn es sich bei der Installation einer Überwachungsanlage um eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung gegenüber dem bisherigen Zustand handelt. Bei der erstmaligen Installation einer Überwachungsanlage dürfte dies allerdings ausscheiden, da hier erstmalig ein neuer Zustand geschaffen wird und nicht nur eine wirtschaftliche oder technische Verbesserung oder eine Anpassung an einen gesteigerten Wohnkomfort vorliegt.

Auch die Besonderheiten des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG greifen augenscheinlich nicht. Eine nur geringfügige Beeinträchtigung liegt im Hinblick auf die zumindest abstrakte Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts der übrigen Wohnungseigentümer, möglicher Mieter und Besucher in jedem Fall vor, so dass allein aus diesem Grund eine nur geringfügige Beeinträchtigung in der Regel zu verneinen ist.

Damit ist in jedem Fall eine einstimmige Beschlußfassung über die Maßnahme notwendig.

Die Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Beschlussfassung folgt neben dem Umstand, dass die Anlage zum Schutz der Gemeinschaft und des gemeinschaftlichen Eigentums errichtet wird, auch aus § 6b Bundesdatenschutzgesetz, der die Installation einer Einrichtung ausdrücklich dem Eigentümer gestattet.

Bei der Beschlußfassung sollte darauf geachtet werden, dass nicht unnötig Rechte Dritte beeinträchtigt werden. In Betracht kommen hier Nachbarn und Besucher, die von der Überwachung ebenfalls erfasst werden können. Hierzu ist es ratsam, beim Betreten der Anlage deutlich auf die Videoüberwachung hinzuweisen (vgl. § 6b Abs. 2 Bundesdatenschutzgesetz), wenn die Überwachung nicht schon bereits aus sich heraus ohne weiteres erkennbar ist.

Geregelt werden sollte weiter die Frage der Speicherung und des Zugriffs auf die Daten. § 6b Bundesdatenschutzgesetz erlaubt eine kurzzeitige Speicherung, sieht aber eine Löschung vor, sobald dies möglich ist (vgl. § 6 b Abs. 3 Abs. 4 Bundesdatenschutzgesetz). Moderne Überwachungsanlage sehen vor, dass die aufgenommenen Bilder elektronisch gespeichert werden und in einem Rhythmus von etwa 24 Stunden jeweils ein Überschreiben der gespeicherten Daten stattfindet.

Zur Vermeidung von Mängeln in der Beschlussfassung, etwa dadurch, dass wesentliche Punkte nicht geregelt werden, erscheint es hier sinnvoll, eine konkrete Anlage nach deren technischer Beschreibung zu beschließen und in der Beschlussfassung ausdrücklich auf die technische Beschreibung Bezug zu nehmen.

b)
Maßnahmen einzelner Wohnungseigentümer sind daran zu messen, ob ein Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum vorliegt.

Installiert ein Wohnungseigentümer an seiner eigenen Hausklingel - sofern diese im Sondereigentum steht - eine Überwachungsanlage auf eigene Kosten, etwa ein Videoauge, das technisch einem Türspion gleichsteht, liegt eine modernisierende Instandsetzung vor (Staudinger/Bub, 12. Auflage, 1997, § 21 WEG, Rn. 174 a). Geht man davon aus, dass eine bauliche Veränderung vorliegt, bedarf es wiederum des einstimmigen Beschlusses aller übrigen Wohnungseigentümer für die Installation einer derartigen Einrichtung.

Soll eine Überwachungseinrichtung an einer Klingelanlage angebracht werden, die im Gemeinschaftseigentum steht, ist dies in der Regel eine bauliche Veränderung, die eines einstimmigen Beschlusses bedarf. Die Geringfügigkeitsgrenze des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG wird allein deshalb überschritten, weil ein abstrakter Eingriff in das Persönlichkeitsrecht vorliegt.

Bei beiden vorstehenden Varianten von Überwachungsmaßnahmen einzelner Wohnungseigentümer ist daher zu empfehlen, dass -zur Vermeidung gerichtlicher Streitigkeiten und einer Rückbauverpflichtung- ein Beschluss betreffend eine bauliche Veränderung angestrebt wird. top ^

6.
Rechtsposition der Mieter
Neben dem Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ist durch die Überwachung auch die Rechtsstellung der Mieter potentiell betroffen.

Wie bereits oben dargestellt, hat die Rechtsprechung in der Vergangenheit den Mietern und deren Interessen grundsätzlich Vorrang gewährt. Für die Zukunft ist allerdings von einer grundsätzlichen Zulässigkeit gemäß § 6b Bundesdatenschutzgesetz auszugehen, sofern bei einer Interessenabwägung entsprechende Interessen an einer Überwachung feststellbar sind und eine Gefährdung schutzwürdiger Interessen von Beobachteten nicht vorliegt.

Sofern in der Anlage bereits eine Überwachungseinrichtung besteht, sollte der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages über die Videoüberwachung hinreichend deutlich informiert werden. Sofern der Mieter die Videoüberwachung dann hinnimmt und den Mietvertrag in Kenntnis der Überwachung abschließt, ist er später gehindert, Ansprüche geltend zu machen.

Die Überwachung sollte im Mietvertrag allerdings hinreichend deutlich kenntlich gemacht und nicht bloß in die Hausordnung aufgenommen werden, damit sich der Mieter nicht darauf berufen kann, er habe die Klausel nicht erkannt oder die bloße Hausordnung entfalte keine ausreichende Bindungswirkung.

Um einer eventuellen Problematik der AGB-rechtlichen Zulässigkeit einer mietvertraglichen Klausel zu entgegnen, kann es sich darüber hinaus anbieten, dem Mieter ein gesondertes Schriftstück zur Unterzeichnung vorzulegen, in dem er ausdrücklich bestätigt,

• über die Überwachungseinrichtung als solche, ihre technische Funktion und den Überwachungsumfang informiert worden zu sein, und
• gegen die Maßnahme keine Einwände zu haben.

Die nachträgliche Einrichtung einer Anlage gibt dem Mieter grundsätzlich das Recht, aus den §§ 823, 1004 BGB den Vermieter auf Unterlassung wegen einer Verletzung des Persönlichkeitsrechts in Anspruch zu nehmen. Der Anspruch besteht allerdings nur dann, wenn bei Abwägung der widerstreitenden Interessen und im Lichte des § 6b Bundesdatenschutzgesetz tatsächlich feststellbar ist, dass die schutzwürdigen Belange des Mieters überwiegen.

Ist dies nicht feststellbar, geht das Eigentums- und Hausrecht des Vermieters vor, so dass sich der Mieter gegen eine Überwachungseinrichtung nicht wehren kann.

Eine übermäßige Belastung des Beobachteten kann allerdings dadurch vermieden werden, dass sich die Beobachtung nur auf gefährdete Stellen bezieht, eine Speicherung der gewonnenen Daten vermieden oder deren alsbaldige Löschung vorgesehen wird. Je milder der Umfang der Überwachung, desto geringer die Gefahr der Unzulässigkeit. top ^

7.
Zusammenfassende Hinweise
Im Ergebnis kann damit festgestellt werden, dass die Frage der Zulässigkeit von Überwachungseinrichtungen nach wie vor umstritten ist.

Im Hinblick auf die Neueinführung des § 6b Bundesdatenschutzgesetz kann die bisherige Rechtsprechung allerdings nicht mehr umfänglich herangezogen werden, da aus der gesetzgeberischen Wertung folgt, dass eine Überwachung von öffentlichen Plätzen grundsätzlich zulässig ist.

Für die Wohnungseigentumsanlage ist zu beachten, dass im Grundsatz eine bauliche Änderung vorliegt, die eine einstimmige Beschlussfassung erfordert. Nur ausnahmsweise bei der Modernisierung von Anlagen können die Grundsätze einer modernisierenden Instandsetzung herangezogen werden.

Hier sollte allein zur Vermeidung von entsprechenden gerichtlichen Streitigkeiten darauf geachtet werden, dass ein entsprechender einstimmiger Beschluss gefasst wird.

Unabhängig davon sollte in der Beschlussfassung aufgenommen werden, in welchem Umfang, an welchen Stellen und mit welchem Speicherrhythmus die Überwachung stattfindet. Dies folgt alleine daraus, dass sich die Wohnungseigentümergemeinschaft auch in den Einzelheiten ihrer Entscheidung über die Auswirkungen klar werden muss, damit nicht ein unzulässiger Blankettbeschluss vorliegt. Dies kann bei der Beschlussfassung naturgemäß dadurch vereinfacht werden, dass auf ein konkretes Angebot eines Lieferanten Bezug genommen wird, das den Wohnungseigentümern zuvor in entsprechender Weise bekannt gemacht wurde.

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