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Meyer-Volland, Speck

Mit der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtreform hat der Gesetzgeber eine ganze Reihe von neuen Problemen aufgeworfen, die erst jetzt durch das Klarstellungsgesetz zum 01.06.2005 und die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aufgearbeitet und entschieden werden.

Eines der Ergebnisse ist, dass eine ganze Anzahl von bisher gebräuchlichen Mietvertragsklauseln unwirksam geworden sind und daher insbesondere Vermieter erhebliche wirtschaftliche Nachteile zu erleiden haben.

Zur Verdeutlichung der künftig zu beachtenden Änderungen wollten wir Ihnen im Folgenden eine kurze Übersicht über die aktuelle Entwicklung des Mietrechts und insbesondere der mietrechtlichen Rechtssprechung geben und Ihnen die kürzlich ergangenen relevanten mietrechtlichen Entscheidungen kurz referieren:

"Starre Renovierungsklauseln"
- vom Bundesgerichtshof (BGH) für unwirksam erklärt

Als starre Renovierungsklauseln werden diejenigen Klauseln bezeichnet, bei denen der Mieter alleine nach Ablauf von bestimmten Zeiträumen zur Renovierung zwingend verpflichtet ist, unabhängig davon, ob tatsächlich ein Renovierungsbedarf in der Wohnung bestand (zuletzt BGH, ZMR 2005, Seite 109).

Solche starre Renovierungsfristen waren in Mietverträgen bislang allgemein gebräuchlich. Hier wurde - je nach Räumlichkeit - ein sog. Fristenplan für die Durchführung der Renovierung von drei, fünf oder sieben Jahren aufgestellt, nach deren Ablauf der Mieter verpflichtet war, eine Renovierung durchzuführen.

Ergänzt wurde dieser Fristenplan üblicherweise durch bestimmte Klauseln, die bei Mietende den Mieter verpflichten sollten, sich an den Renovierungskosten anteilig zu beteiligen.

Solche Klauseln sind nach neuer Auffassung des BGH insgesamt unwirksam sowohl hinsichtlich ihrer Renovierungsverpflichtung als auch der Verpflichtung der Kostentragungspflicht bei Mietende innerhalb der laufenden Fristen.

Formuliert waren solche Klauseln - auszugsweise - etwa wie folgt:

Diese Klauseln sind nach neuer Auffassung des BGH also insgesamt unwirksam.

Für den Vermieter bedeutet dies im Ergebnis, dass der Mieter nun an ihn herantreten kann und während der laufenden Mietzeit die Renovierung seiner Wohnung von ihm verlangen und notfalls gerichtlich gegen ihn erstreiten kann. Die Kosten der Renovierung gehen dabei voll zu Lasten des Vermieters. Darüber hinaus muß der Mieter naturgemäß am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen an der Wohnung nicht durchführen.

Nach bislang einhelliger Auffassung ist eine Korrektur dieser unwirksamen Klauseln nicht möglich. Insoweit besteht nur die Möglichkeit, das Mieter und Vermieter eine einvernehmliche neue Regelung über die Schönheitsreparaturen treffen (vgl. z.B. Klimke, ZMR 2005, Seite 161). Naturgemäß wird der Mieter allerdings wenig geneigt sein, freiwillig die Schönheitsreparaturen oder eine entsprechende Kostentragungspflicht zu übernehmen.

Die vorstehenden Grundsätze gelten aber nur, sofern ein starrer Fristenplan vereinbart ist. Bei einem sogenannten "weichen" Fristenplan ist eine entsprechende Klausel demgegenüber wirksam.

"Weich" ist ein Fristenplan dann, wenn etwa sprachlich formuliert ist, dass bei Ablauf der im Mietvertrag genannten Fristen "in der Regel" oder nach "tatsächlichem Bedarf" die Renovierung durchzuführen ist, die im Mietvertrag wiedergegebenen Fristen also nur eine Leitschnur bilden und der Vermieter verpflichtet ist, einer entsprechenden Verlängerung der Fristen zuzustimmen, wenn der Abnutzungsgrad der Wohnung dies gebietet (so BGH, ZMR 2005, Seite 109).

Allerdings ist die Auslegung der Mietvertrag verwendeten Klauseln i.d.R. schwierig, so dass insoweit dazu geraten wird, eine entsprechende Beratung in Anspruch zu nehmen.

Klarstellungsgesetz: Neue Kündigungsfristen

Ein wesentlicher Punkt der zum 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtreform war, dass die Kündigungsfristen für den Mieter auf drei Monate verkürzt worden sind und nur noch der Vermieter nach entsprechendem Zeitablauf längere Kündigungsfristen zu beachten hat.

Hier hat die Rechtsprechung des BGH alsbald auch Altverträge, also Verträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, überprüfen müssen und ist dabei zu dem Ergebnis gekommen, dass dann, wenn im Vertrag selbst eine Regelung über Kündigungsfristen getroffen worden ist, die neue Rechtslage mit den kürzeren Kündigungsfristen nicht gilt. Dabei ist es unerheblich, ob der Mietvertrag nur den Gesetzestext wörtlich wiedergegeben hat oder ob sprachlich vom Gesetzestext abgewichen worden ist. Insoweit sah der BGH in jedem Fall eine Regelung, an die der Mieter sich zu halten hat.

Insbesondere bei sehr lang laufenden Verträgen bestand damit eine Kündigungsfrist des Mieters bis zu 12 Monaten. Im Hinblick auf die zunehmend schwererer Vermietbarkeit von Wohnungen war den Vermietern häufig daran gelegen, den Mieter auch für die volle Dauer der Kündigungsfrist zu binden.

Soweit die Rechtsprechung hier einmal zugunsten des Vermieters entschieden hat, hat sich die Gesetzgebung nunmehr bemüht, dieses Ergebnis alsbald wieder zu revidieren.

So tritt mit Wirkung ab 01.07.2005 eine weitere Novelle des Mietrechts in Kraft, in der nunmehr gesetzlich bestimmt ist, dass die vom BGH gewählte Auslegung mit Wirkung ab dem 01.07.2005 nicht mehr gelten soll.

Künftig muß der Mieter sich nur dann an die vertraglich vereinbarten längeren Kündigungsfristen halten, wenn im Mietvertrag nicht nur der Gesetzeswortlaut wiedergegeben ist, sondern über die Wiedergabe des historischen Gesetzeswortlautes hinaus eine eigenständige Regelung der - ggf. längeren - Kündigungsfrist vorliegt. Ansonsten steht dem Mieter das neue Kündigungsrecht mit nur dreimonatiger Frist zu.

In all jenen Verträgen, wo etwa die Kündigungsfristen unter Hinweis auf die damalige gesetzliche Regelung wiedergegeben sind oder wo schlicht der Gesetzeswortlaut - ggf. in einer Fußnote des Mietvertrages - abgedruckt ist, gilt damit neuestes Mietrecht mit den neuen kurzen Kündigungsfristen. Nur dann, wenn im Mietvertrag tatsächlich vom gesetzlichen Wortlaut abgewichen wurde, kann sich der Vermieter darauf berufen, dass der Mieter längere Kündigungsfristen einzuhalten hat.

Allerdings wird es auch hier weitere gerichtliche Streitigkeiten um die Frage geben, wann nur der historische Gesetzeswortlaut wiedergegeben ist oder in welchen Fällen eine eigenständige vertragliche Grundlage für die Kündigungsfristen geschaffen wurde. In Zweifelsfällen ist also zur Vorsicht zu raten, bevor kostenintensive gerichtliche Streitigkeiten begonnen werden.

Abrechnungsfristen

Der § 556 BGB regelt, dass die Betriebskostenabrechnung binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu erstellen ist. Wird die Betriebskostenabrechnung nicht bis zu diesem Zeitpunkt an den Mieter übergeben, kann der Vermieter jedenfalls eine Nachforderung aus der Abrechnung nicht mehr stellen.

Endet also die Wirtschaftsperiode für die Betriebskostenabrechnung - wie üblich - zum 31.12. eines Jahres, muß bis zum 31.12. des Folgejahres die Betriebskostenabrechnung erstellt und dem Mieter zugegangen sein.

Zu Streitigkeiten ist es hier vor allem deswegen gekommen, weil die Frist nur durch eine zutreffende Abrechnung gewahrt wird. Die Frage, wann eine Abrechnung zutreffend ist bzw. welche Fehler eine solche Abrechnung enthalten darf, hat der BGH nun entschieden (BGH, ZMR 2005, Seite 121).

Der BGH hat hier für Recht erkannt, dass die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß sein muß. Auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es nicht an.

Wird etwa der im Mietvertrag angegebenen Umlageschlüssel nicht zutreffend in die Nebenkostenabrechnung übernommen, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel vor. Folge ist, dass der Vermieter seine Betriebskostenabrechnung noch korrigieren kann. Die Korrektur kann auch gegebenenfalls im Rechtsstreit gegen den Mieter selbst erfolgen.

Allerdings kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Nachzahlung nur insoweit verlangt werden, als diese bereits in der ursprünglichen - fehlerhaften - Abrechnung ausgewiesen ist. Kommt es aufgrund der Korrektur zu einem höheren Abrechnungssaldo, kann dieser nicht nachgefordert werden. Der Vermieter ist also hier auf das -gegebenenfalls inhaltlich unzutreffende- Abrechnungsergebnis der Höhe nach verwiesen und muß einen eventuell weiteren Nachzahlungsbetrag selber tragen.

Immerhin kann der Vermieter sich aber auf die Betriebskostenabrechnung stützen und ist nur in der Nachforderung beschränkt. Zuvor hatten einige Instanzgerichte angenommen, dass eine Nachforderung insgesamt ausscheide, so dass der Vermieter selbst bei einfachen Fehler der Betriebskostenabrechnung quasi rechtlos gestellt war.

Weitere Entscheidungen im Überblick:

a)
Eine interessante Entscheidung hat das OLG Köln zur umstrittenen Frage der Sperre der Stromzufuhr bei nichtzahlenden Mietern getroffen. Die Entscheidung betrifft allerdings nur die gewerbliche Miete, nicht gilt nicht für die Miete von Wohnraum, so dass dringend davon abzuraten ist, die Grundsätze auf die Wohnraummiete zu übertragen.

Der Entscheidung des OLG zugrunde lag, dass das Gewerbemietverhältnis aufgrund Zahlungsrückständen fristlos gekündigt wurde. Der Mieter ist dennoch nicht ausgezogen und hat auch keine Nutzungsentschädigung oder eine Zahlung auf die Nebenkosten geleistet. Insoweit hat der Vermieter dann nach einigen Monaten die Stromversorgung für die Gewerbemieträume unterbrochen.

Das OLG Köln (ZMR 2005, Seite 124) hat für Recht erkannt, dass der Strom zumindest dann abgesperrt werden kann, wenn der Mieter trotz fristloser Kündigung über lange Zeit hinaus die Mietsache weiter nutzt, die Räumung der Mietsache nicht vornimmt, keine Zahlungen leistet und dem Vermieter insoweit ein erheblicher wirtschaftlicher Schaden droht.

In dem vorliegenden Fall waren allerdings nur 6 Monate vergangen, so dass das OLG Köln der Auffassung war, dass dem Vermieter die weitere Stromlieferung noch zuzumuten war. Welcher Zeitraum abgelaufen sein muß, um die Stromzufuhr zu unterbrechen, hat das OLG Köln offengelassen.

Immerhin hat das OLG Köln in dem vorliegenden entschiedenen Fall grundsätzlich erkannt, dass dem Vermieter durch die weitere Nutzung der Mietsache und den Verbrauch von Energie, etwa durch Strom oder Wärme, ein erheblicher Schaden entsteht, den er in der Regel beim zahlungsunfähigen Mieter nicht mehr einholen kann. Insoweit ist zutreffend, dass dem Vermieter Handlungsmöglichkeiten eröffnet sein müssen, seinen Schaden zumindest dadurch zu begrenzen, dass er den weiteren Verbrauch unterbindet. Der vom OLG Köln zugrunde gelegte Zeitraum ist allerdings immer noch deutlich zu lang und der Mieter insoweit über Gebühr geschützt.

Im Gewerbe-, wie auch Wohnraummietrecht kann dem Vermieter daher nur dringend geraten werden, dass er den Mieter verpflichtet, Versorgungsverträge betreffend Energie, also Strom, Gas, Wärme und auch Frischwasser mit Dritten unmittelbar zu schließen. Die Dritten können ohne weiteres ihre Lieferung unterbrechen, während dem Vermieter dies nicht gestattet ist.

b)
Das AG Esslingen (ZMR 2005, Seite 1999) hält übermäßiges Rauchen in der Wohnung für nicht zu beanstanden und den Mieter nicht verpflichtet, die an der Mietsache eingetretenen Nachteile (Verfärbungen) zu beseitigen.

c)
Das LG Berlin (ZMR 2005, Seite 192) ist der Auffassung, dass bei Lieferung von Gas die Ablesedaten in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen sind. Ansonsten liegt eine formell unwirksame Abrechnung vor. Bei Verstreichen der einjährigen Abrechnungsfrist kann der Vermieter daher eine Nachzahlung nicht mehr geltend machen.

d)
Der BGH (ZMR 2005, Seite 183) ist der Auffassung, dass ein psychisch gestörter Mieter, bei dem ein Suizid droht, gerichtlich nicht verurteilt werden kann, die Wohnung zu räumen. Insoweit haben die Individualinteressen des Mieters Vorrang vor einer eventuellen Störung des Hausfriedens und den Rechten des Vermieters, diese Störung zu unterbinden.

e)
Das AG Bergheim (ZMR 2005, Seite 53) hält es für rechtmäßig, dass auch der Wohnraumvermieter die Wasser- und Heizungsversorgung zurückhalten (d.h. Absperren) darf, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als drei Monaten keinerlei Miete und Nebenkostenvorauszahlungen erbracht hat. Die herrschende Meinung sieht dies allerdings anders (s.o.).

f)
Das AG Dresden (ZMR 2004, Seite 918) sieht den Mietinteressenten nicht verpflichtet, von sich aus darauf hinzuweisen, dass er bereits die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat und damit Zahlungsunfähigkeit droht. Das AG Dresden hält es aber für zulässig, das Vermieter danach konkret fragt und gegebenenfalls bei einem entsprechend zahlungsunfähigen Mieter von der Vermietung absieht.

g)
Der Bundesgerichtshof (ZMR 2005, S. 443) hat sich zu der Frage geäußert, für welchen Zeitraum ein Kündigungsverzicht zulässig ist.

Nach dem neuen Mietrecht ist der sog. Zeitmietvertrag für Wohnräume nur noch in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig. Für Mieter und Vermieter besteht damit i.d.R. keine Möglichkeit, sich vertraglich für eine bestimmte Mindestzeit an das Mietverhältnis zu binden. Möglich bleibt es aber ohne weiteres, dass Mieter und Vermieter im Mietvertrag für eine bestimmte Zeit auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichten und damit eine zeitliche Bindung über die kurzen gesetzlichen Kündigungsfristen hinaus erzielen (vgl. BGH, MDR 2004, S. 1408). Die zulässige Höchstdauer eines solchen Kündigungsverzichtes war allerdings bisher umstritten.

Nunmehr hat der BGH festgestellt, dass eine mehr als 4jährige Bindung durch Kündigungsverzicht den Mieter unangemessen benachteiligt, und damit die mietvertragliche Klausel insgesamt unwirksam ist. Insoweit werde der Mieter in seiner Mobilität zu stark eingeschränkt. Allerdings dürfte nach der Entscheidung des BGH Bindung bis zu 4 Jahren damit insgesamt zulässig sein, so das dies in Mietverträgen künftig so vereinbart werden kann.

Wir hoffen, Ihnen mit unserem kurzen Überblick einige Punkte der aktuellen mietrechtlichen Entwicklung aufgezeigt zu haben. Für ergänzende Fragen stehen wir natürlich jederzeit zur Verfügung.

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