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Der Bauträgervertrag ist ein nicht eigenständig kodifizierter
Vertrag eigener Art, der kauf- und werkvertragliche Elemente und
auch einzelne Elemente eines Auftrags oder Geschäftsbesorgungsvertrags
enthält. Drei Elemente sind hervorzuheben:
- Pflicht des Bauträgers zur Eigentumsverschaffung an einer
Immobilie,
- Pflicht des Bauträgers zur Errichtung oder Sanierung eines
Bauwerks,
- Verwendung von Vermögenswerten des Erwerbers bereits vor
Abnahme des Bauwerks.
Makler- und Bauträgerverordnung als zwingendes Recht
In dem letzten Punkt konzentrieren sich die Gefahren für den
Erwerber. Dieser zahlt unter Umständen Teile des Kaufpreises,
ohne Eigentum oder ein fertig gestelltes Bauwerk zu erhalten. Er
finanziert die Bauträgermaßnahme mit. Bei Insolvenz des
Bauträgers könnte er seinen bis dahin geleisteten Finanzierungsbeitrag
verlieren. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stellt
daher Mindestvoraussetzungen auf, die zwingend vorliegen müssen,
bevor der Bauträger finanzielle Mittel des Erwerbers in Abweichung
von der gesetzlichen werkvertraglichen Fälligkeitsregelung
(§ 641 Abs. 1 S. 1 BGB) entgegennehmen darf (insb. §§
2, 3, 7 MaBV).
Das Urkundenkonvolut beim Bauträgervertrag
Bei der Beurkundung durch den Notar werden dem Käufer üblicherweise
mehrere Urkunden vorgelegt. Das Urkundenkonvolut des BAUTRÄGERVERTRAGS
besteht in der Regel aus
- dem Entwurf des Bauträgervertrags,
- der Bau- und Ausstattungsbeschreibung,
- der Teilungserklärung (beim Erwerb von Wohnungseigentum),
- dem Verkaufsprospekt und
- dem Zahlungsplan.
Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung wird bei umfangreicheren Vorhaben
in einer gesonderten Urkunde niedergelegt, der so genannten Stammurkunde
oder Grundlagenurkunde. Diese kann weitere, den Vertragsgegenstand
beschreibende Anlagen enthalten (z. B. nachbarrechtliche Vereinbarungen,
Fernwärmelieferungsvertrag, Entwurf eines Verwaltervertrags).
Hinweis: Die Auslagerung der Baubeschreibung in eine
gesonderte Urkunde ist zulässig und üblich. Die Grundlagenurkunde
darf aber nicht dazu missbraucht werden, geschäftswesentliche
Vereinbarungen aus dem BAUTRÄGERVERTRAG auszulagern.
Teilungserklärung
Beim Erwerb von Wohnungseigentum gehört zur Beschreibung des
Vertragsgegenstands auch die Teilungserklärung. Das gilt mindestens
so lange, wie die Teilung nach WEG im Grundbuch noch nicht vollzogen
ist. Der Bauträger teilt nach § 8 WEG. Die Teilungserklärung
besteht aus
- der Teilung im engeren Sinne, in der sämtliche Wohnungseigentumseinheiten
beschrieben werden durch einen ideellen Miteigentumsanteil am
gemeinschaftlichen Eigentum, verbunden mit dem Wohnungseigentum
(oder Teileigentum) an einer im Aufteilungsplan mit einer bestimmten
Nummer gekennzeichneten Wohnung (§ 1 WEG);
- der Miteigentums- oder Gemeinschaftsordnung, in der Regelungen
zum Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gegebenenfalls
abweichend von §§ 10 ff. WEG geregelt werden können.
Diese werden mit Anlegung der Grundbuchblätter für die
WEG-Anlage dinglicher Inhalt des Sondereigentums (§ 10 Abs.
2 WEG);
- dem Aufteilungsplan. Dabei handelt es sich um von der zuständigen
Baubehörde gesiegelte Bauzeichnungen, in der die zu dem gleichen
Wohnungseigentum gehörenden Räume mit jeweils der gleichen
Nummer bezeichnet sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Seine wesentliche
Funktion liegt in der Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum;
- der amtlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB). Hierbei
handelt es sich um eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde,
dass die im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnungen in sich abgeschlossen
sind (§ 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 2 WEG).
Verkaufsprospekt
Neben den eigentlichen Vertragsunterlagen kann auch der Verkaufsprospekt
eine wertvolle Informationsquelle sein. Denn auch vorvertraglich
vorgelegte und dem Käufer zugänglich gewordene Unterlagen
können für den Leistungsumfang bzw. dessen Auslegung von
Bedeutung sein, obwohl sie nicht Vertragsinhalt geworden sind (für
den Verbrauchervertrag: § 310 Abs. 3 Nr. 3 BGB). Der Bauträger
wird sich regelmäßig den Inhalt seines Verkaufsprospekts
als Beschaffenheitsangabe zurechnen lassen müssen. Das gilt
auch, wenn er im beurkundenden Vertrag nicht erwähnt wird.
Hinweis: Verspricht der Verkaufsprospekt Leistungen,
über die der Vertrag schweigt, kann der Erwerber dennoch einen
Anspruch auf Grund der Prospektangaben geltend machen. Der Käufer
kann zudem vom Bauträger verlangen, dass er auf Abweichungen
der Bauausführung gegenüber den Prospektangaben explizit
im Vertrag hinweist.
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