Wenn nicht ein Zeitmietvertrag abgeschlossen wurde, der -von Ausnahmen abgesehen- während der vereinbarten Mietzeit grundsätzlich unkündbar ist, kann ein Mieter ein Mietverhältnis über Wohnraum jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Ein Vermieter hingegen kann einem Mieter nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund hat. Er muß gegenüber einem Mieter, der sich vertragsgemäß verhält, ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses nach-weisen.

Der bekannteste und häufigste Kündigungsgrund, der als berechtigtes Interesse eines Vermieters an einer Kündigung angesehen wird, ist der in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelte "Eigenbedarf". Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person z.B. eine Pflegekraft oder einen Familienangehörigen, zu Wohnzwecken benötigt.

Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen kann, sind z.B. Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel, Geschwister, Stiefkinder, in der Regel aber nicht der geschiedene Ehegatte, der Schwager, Neffen, Nichten oder Cousins/Cousinen. Der Vermieter muß vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung haben. Ob solche Gründe vorliegen, ist in jedem Einzelfall gesondert zu entscheiden.

Zum Schutz des Mieters, für den die Wohnung in der Regel den elementaren Lebensmittelpunkt darstellt, stellt das Gesetz an eine Kündigung durch den Vermieter weitere Anforderungen, (z.B. Schriftform, Begründung) bei deren Nichtbeachtung der Vermieter Gefahr läuft, dass er trotz vorhandenen Eigenbedarfs mit seiner Kündigung nicht durchdringt und eine Räumung des Mietobjektes durch den Mieter nicht erwirken kann. Damit so etwas nicht passiert, kann einem Vermieter nicht dringend genug empfohlen werden, sich vor Ausspruch einer Kündigung beraten zu lassen und die Kündigung von einem im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt entwerfen zu lassen.

Einen solchen sollte auch ein Mieter aufsuchen, der sich gegen eine Kündigung zur Wehr setzen möchte, damit die Wirksamkeit der Kündigung überprüft und notfalls unter Berufung auf die Sozialklausel des § 574 BGB eine (evt. befristete) Fortsetzung des Mietverhältnisses erwirkt werden kann. Die Sozialklausel greift ein, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. An die Berufung auf die Sozialklausel stellt das Gesetz aber ebenfalls Anforderungen (z.B. Schriftform, Begründung, Frist), so daß die Inanspruchnahme fachmännischen Rats auch hier dringend anzuraten ist.

Aus der umfangreichen Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung nachfolgend einige Beispiele, wobei deren Anwendung auf den Einzelfall aber stets vom Fachmann überprüft werden sollte:

Kein Eigenbedarf liegt vor, wenn die zu kündigende Wohnung weitgehend für einzurichtende Arbeitszimmer benutzt werden soll (AG Aachen WM 91, 590) oder der Vermieter vorsorglich Eigenbedarf für mehrere Wohnungen geltend macht (Vorratskündigung - LG Köln WM 91, 519) oder der Vermieter es aus nicht nachvollziehbaren Gründen unterlassen hat, den Eigenbedarf mit Hilfe einer anderen freigewordenen Wohnung zu befriedigen (LG Hannover WM 92, 488).

Eigenbedarf kann aber vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung zur zeitweiligen Betreuung seiner Eltern benötigt (LG Aachen WM 89, 250) oder die Wohnung ein Getrenntleben der Vermieter ermöglichen soll (LG Köln WM 75, 210) oder dem Vermieter seine bisherige Wohnung aufgrund veränderter Umstände zu groß und zu teuer geworden ist (LG Düsseldorf WM 89, 387).

Das Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnung muß übrigens nicht nur zum Zeitpunkt der Kündigung bestehen, sondern auch noch während der Kündigungsfrist und eines sich evt. anschließenden Räumungsprozesses. Entfällt der Eigenbedarf, bevor der Mieter ausgezogen ist, muß der Vermieter ihm dies mitteilen, sonst ist er dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet (LG Essen WM 81, 183). Schadensersatzpflichtig ist der Vermieter auch, wenn er den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Er muß dem Mieter dann die in Verbindung mit der Kündigung stehenden Kosten, z.B. die Umzugskosten, ersetzen (LG Karlsruhe WM 91, 272).

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