Am 01.06.2005 ist das Gesetz über Kündigungsfristen bei so genannten Altmietverträgen in Kraft getreten. Das Gesetz bereinigt eine lange Zeit der Ungewissheit. Nachstehend wird zusammengefasst, wann es anwendbar ist und welche zeitlichen Abläufe zu beachten sind.

Inhalt des neuen Gesetzes
Das Gesetz besteht inhaltlich nur aus einem einzigen Satz: Danach gelten die alten Kündigungsfristen aus der Zeit vor der Mietrechtsreform nicht für Kündigungen, die ab dem 1.6.05 zugehen, wenn diese durch AGB vereinbart worden sind. Für diesen Fall gilt vielmehr das neue Recht über Kündigungsfristen (§ 573c Abs. 1 S. 1 und 2 BGB). Das heißt: Durch das neue Gesetz verkürzt sich die Kündigungsfrist für Mieter auf 3 Monate, für Vermieter auf 3, 6 oder 9 Monate je nach Überlassungsdauer.

Wann ist das neue Recht sachlich anwendbar?
Der Anwendungsbereich des neuen Rechts umfasst die überwiegende Zahl der heute noch fortbestehenden Wohnraummietverhältnisse, die in der Zeit vor der Mietrechtsreform abgeschlossen wurden. Voraussetzungen sind:

• unbefristeter Altmietvertrag (geschlossen vor dem 1.9.01) über Wohnraum;
• Formularklausel, durch die die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. (wörtlich oder sinngemäß) vereinbart worden sind. Es gelten dazu die über das Vorliegen einer AGB entwickelten Rechtsgrundsätze;
• ordentliche Kündigungserklärung (des Mieters oder Vermieters), deren Zugang ab dem 1.6.05 erfolgt.

Rechtsfolge:
Es gilt statt der für beide Parteien je nach Überlassungsdauer gemäß AGB und § 565 Abs. 2 BGB a. F. geltenden bis zu zwölfmonatigen Kündigungsfrist die (kürzere) Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB, also für den Mieter die dreimonatige (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB) und für den Vermieter die dreifach gestaffelte, im Höchstfall neunmonatige Frist (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB).

Das neue Gesetz ist bei Altmietverträgen nicht anwendbar bei:

• Individualvereinbarungen über Kündigungsfristen; sie gelten weiter;
• abweichenden Formularklauseln, d. h. solche, die eine Regelung über die ordentliche Kündigungsfrist abweichend von § 573c Abs. 1 BGB und zugleich abweichend von § 565 Abs. 2 BGB a.F. enthalten.

Beispiele: keine Anwendbarkeit des neuen Rechts:

Vermieter V. und Mieter M. haben formularmäßig Kündigungsfristen vereinbart, die mit einer anderen Anzahl von Staffelungen oder anderen Zwischenzeiten zwischen den Staffelungen als in § 565 Abs. 2 BGB a. F. geregelt sind.

Die von V. und M. vereinbarten Kündigungsfristen sind gestaffelt, aber länger als diejenigen des § 565 Abs. 2 BGB a. F. Hier spricht die Abweichung von den alten gesetzlichen Kündigungsfristen gerade dafür, den Gestaltungswillen ebenso wie bei Individualvereinbarungen zu schützen (BT-Drucksache 15/4134, S. 4).

Der Mietvertrag von V. und M. sieht vor, dass die Kündigung (mit gestaffelten Fristen des § 565 Abs. 2 BGB a. F.) nur zum Ende bestimmter Kalendermonate zulässig ist.

Wann ist das neue Recht zeitlich anwendbar?
Das neue Gesetz regelt den zeitlichen Rahmen seiner Anwendung ausdrücklich selbst, indem es auf "Kündigungen, die ab dem 1.6.05 zugehen" abstellt. Es bezieht sich also nur auf "Neukündigungen".

Beispiele:
Neues Recht oder altes Recht?

• Fall 1:
  Die Kündigung des Mieters M. ist vor In-Kraft-Treten des Gesetzes dem Vermieter V. zugegangen, die (damals gültige, längere) Kündigungsfrist ist bereits vor diesem Stichtag abgelaufen.
  
  Lösung zu Fall 1: Hier ist altes Recht anwendbar. Der gesamte Entstehungstatbestand hat sich unter Geltung des alten Rechts verwirklicht.
  
  
• Fall 2:
  Die Kündigung des M. ist vor In-Kraft-Treten des Gesetzes dem V. zugegangen, die (eventuell längere) Kündigungsfrist war jedoch zu diesem Stichtag noch nicht abgelaufen.
  
  Lösung zu Fall 2: Hier kann erneut - nach In-Kraft-Treten des neuen Rechts - gekündigt werden und zwar mit den kürzeren, sich aus § 573c Abs. 1 BGB ergebenden Fristen. Es war schon für den vergleichbaren Fall des In-Kraft-Tretens des MietRRG anerkannt, dass Mieter oder Vermieter durch erneute Kündigung nach dem 31.8.01 die Verkürzung der Kündigungsfrist auf 3 Monate für den Mieter, auf 3, 6 oder 9 Monate für den Vermieter ausnutzen können. Die erste Kündigung verbraucht nicht das Recht zu weiteren zulässigen Kündigungen. Es können also bei anderem Sachverhalt oder bei Gesetzesänderungen mehrere Kündigungen durch dieselbe Mietpartei hintereinander ausgesprochen werden.
  
  
• Fall 3:
  Die Kündigung des M. geht dem V. erst nach dem 1.6.05 zu.
  
  Lösung zu Fall 3:
  Der gesamte Vorgang der Kündigung richtet sich nach neuem Recht, unabhängig davon, wann der Mietvertrag geschlossen wurde.